Överlåtelsebesiktning vid husköp

- Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljning - en överlåtelse. Besiktningen sker enligt jordabalken kapitel 4 § 19.

- Varför skall ett hus besiktigas?
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp. Att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har. Överlåtelsebesiktningen minskar också risken för framtida tvist mellan köpare och säljare.

- Hur går besiktningen till?
Överlåtelsebesiktningen leds av en besiktningsförrättare. Både köpare och säljare deltar. Till att börja med går besiktningsförrättaren igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnat. Ritningar, bygglov, tekniska beskrivningar och annat.

Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentation. Underhåll, skador, renoveringar och liknande.

Efter detta genomförs en okulär besiktning. Det betyder att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och marken kring huset kontrolleras. Synintrycket är det avgörande. Instrument och apparater användes inte och inga fysiska ingrepp görs i byggnaden. Besiktningsförrättaren för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Besiktningsförrättaren bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga skall beskrivas i en riskanalys där även en motivering lämnas. Slutligen upprättar besiktningsförrättaren ett utlåtande. En skriftlig rapport som är det påtagliga resultatet av besiktningen och ingående beskriver fastighetens byggtekniska skick och risker. I utlåtandet kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. Det kräver fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

- Vad ingår inte i besiktningen?
Mark som inte har omedelbart samband med byggnaderna ingår inte i besiktningen. Inte heller installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden ingår inte heller. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på undersökningar som inte ingår.

- Vad händer om huset inte duger?
Om fastighetens skick inte motsvarar vad säljaren kan anses ha utfäst kan köparen häva köpet eller begära att få avdrag på priset.

§ Säljaren är skyldig att lämna upplysningar om fastigheten.
§ Köparen skall undersöka fastighetens fysiska skick, ekonomiska belastning med mera - undersökningsplikt.